Halb Berlin gehört wenigen tausend Multimillionär:innen
Scrolle nach unten und lerne mehr über die Eigentümer(-struktur) des Berliner Wohnungsmarkts.
Du willst mehr über deinen Vermieter erfahren, oder kennst ihn noch gar nicht? Dann kannst du hier nach ihm suchen.
1. Eigentümerstruktur
Finanzmarkt oder Kleinvermieter:in? Erkunde die wichtigsten Eigentümergruppen und wo ihre Immobilien stehen.
2. Eigentümer
Deutsche Wohnen & Co. Finde heraus, wer wie viele Wohnungen in Berlin besitzt.
3. Geschäftspraktiken
Profitmaximierer oder fairer Vermieter? Vergleiche Eigentümer miteinander.
Der Mythos von den netten kleinen Privatvermieter:innen als Hauptakteure
In Berlin gibt es etwa zwei Millionen Wohnungen. Circa 15% davon gehören Finanzmarktinvestoren und börsennotierten Wohnungsunternehmen – sehr viel im Vergleich zu anderen Städten. Größte Gruppe sind die privaten Immobilienmillionär:innen mit mehr als sieben Wohnungen. Weil die offiziellen Daten sehr lückenhaft und alt sind, mussten wir teilweise schätzen. Mehr über die Methodik
Investmentfonds, Banken, Versicherungen und andere professionelle Finanzmarktakteure investieren weltweit vor allem in Gewerbeimmobilien. In Berlin sind sie auch auf dem Wohnungsmarkt aktiv. Eine weitere Berliner Besonderheit mit stark wachsender Bedeutung – große börsennotierte Wohnungsunternehmen wie die Vonovia SE, die oft selbst als Investmentfonds gestartet sind und sich noch immer mehrheitlich im Besitz von professionellen Finanzmarktakteuren befinden.
Deutsche Wohnen
114.191 Wohneinheiten
Deutsche Wohnen SE ist der größte Vermieter Berlins und das einzige der großen börsennotierten Wohnungsunternehmen mit Sitz in Berlin. Sie wurde bereits 1998 als Investmentvehikel der Deutschen Bank gegründet und übernahm große Wohnungsbestände von Gehag, BauBeCon und GSW. Sie hält zusätzlich mehr als 10.000 Pflegewohnungen.
Rendite
Hohe Bedeutung von Shareholder Value und Dividenden Hohe Managementgehälter (Geschäftsführer 2018: 2,2 Mio. €)
Spekulation
Bestandsverwalter, vereinzelt Neubau n Gewinn aus Verkäufen 2019: 186 Mio. € (8% des Gewinns, 7.181 Wohnungen einschl. ETW)
Miete
Jährliche Erhöhung 3% (2012 bis 2019), Durchschnitt 6,97 € (2019) n Widerstand gegen Mietpreisbremse und -deckel, Seit 2019 „Mieterversprechen“ n Einzelbeispiele Modernisierung statt Instandhaltung
Finanzen
Umfangreiche Geschäfts- und Quartalsbericht n Keine Niederlassung in Steueroasen n nutzt Share Deals für Zukäufe
Verantwortung
Aktionäre nur teilweise öffentlich zugänglich, anonyme Investoren hinter Vermögensverwaltern aus Schattenfinanzplätzen n Begrenzte Mitbestimmung, Mieterumfrage n Hauptsitz in Berlin, hohe Rechenschaftspflicht und soziales Engagement, gleichzeitig hohe Marktmacht + PR
Vonovia SE
europaweit agierender Investor43.171 Wohneinheiten
Vonovia SE ist das größte Wohnungsunternehmen Deutschlands und möglicherweise sogar Europas und der Welt. Das größte Portfolio befindet sich in Nordrhein-Westfalen, Hauptsitz ist Bochum.
Rendite
Hohe Bedeutung von Shareholder Value und Dividenden Hohe Managementgehälter (Geschäftsführer 2018: 4,86 Mio. €)
Spekulation
Bestandsverwalter, zunehmend auch Neubau (konzernweit 490Mio € in 2019, z.B. Quartier 52° Nord, Berlin-Siemensstadt) n Erlös aus Verkäufen 2019: 128,8 Mio. € (10% des Gewinns, 4.784 Wohnungen einschl. ETW)
Miete
Jährliche Erhöhung 2,5% (2012 bis 2018), Durchschnitt 6,82 € (2019)
Finanzen
Umfangreiche Geschäfts- und Quartalsbericht n Tochtergesellschaften in Zossen (deutsche Steueroase) und Niederlande (Steueroase für firmeninterne Finanzierung) n nutzt Share Deals für Zukäufe und reduziert Umsatzsteuer über Organschaften
Verantwortung
Aktionäre nur teilweise öffentlich zugänglich, anonyme Investoren hinter Vermögensverwaltern aus Schattenfinanzplätzen n Begrenzte Mitbestimmung n Hauptsitz in Bochum, hohe Rechenschaftspflicht und soziales Engagement, gleichzeitig hohe Marktmacht + PR
Adler Group
19.098 Wohneinheiten
Die Adler Group ist 2020 durch die Fusion der auf Berlin spezialisierten ADO Properties und der deutschlandweit aktiven Adler Real Estate AG entstanden.
Rendite
Hohe Bedeutung von Shareholder Value und Dividenden Geschäftsführergehalt geringer als bei den größeren Konkurrenten
Spekulation
Bestandsverwalter, seit Zusammenschluss auch mit Projektentwickler
Miete
Durchschnitt: 7,39€ (2019) n "Unser Ziel ist die Mietpreiserhöhung durch aktives Asset Management und gezielte Investition in die Modernisierung, Sanierung und Neupositionierung unserer Immobilien [...] Unstere Strategie versetzt uns in die Lage, hochwertige Mieter zu suchen" (Zitat aus dem Geschäftsbericht 2017)
Finanzen
Umfangreiche Geschäfts- und Quartalsbericht n Hauptsitz in Luxemburg (ADO) n nutzt Share Deals für Zukäufe
Covivio Immobilien GmbH
17.034 Wohneinheiten
Covivio ist ein an der Pariser Börse notiertes Immobilienunternehmen und investiert in Gewerbe (Hotels, Büros, etc.) und Wohnungen vor allem in Paris, Mailand und Berlin. Einer der Hauptanteilseigner ist Leonardo del Vecchio, ein italiensicher Milliardär.
Rendite
Hohe Bedeutung von Shareholder Value und Dividenden Hohe Managementgehälter (Geschäftsführer 2018: 1,48 Mio. €)
Spekulation
Hauptsächlich als Käufer von Bestandsimmobilien, aber auch Neubau (72Mio€ in 2018, u.a. in Charlottenburg-Wilmersdorf und Mitte), mehr als 50% des Bestandes aufgeteilt
Miete
Mietsteigerung um 4,3% in 2019, 52% der Mieten 120% über dem Mietendeckel
Finanzen
Keine ausführlichen Daten zu Berliner Wohnimmobilien im Geschäftsbericht n Tochtergesellschaften in Luxemburg n nutzt Share Deals für Zukäufe
Grand City Properties
europaweit agierender Investor7.500 Wohneinheiten
Grand City Properties ist seit 2017 im MDax gelistet und gehört zu 40% der Aroundtown SA.
Rendite
Hohe Bedeutung von Shareholder Value und Dividenden Mittlere Managementgehälter (CEO 2019: 0,538 Mio. €)
Spekulation
Grand City Properties ist ein Spezialist für Wohnimmobilien mit Wertsteigerungspotenzial in dicht besiedelten Gebieten in Deutschland" (Eigendarstellung, 2018)
Miete
Durchschnittliche Miete 2019: 8,3€/m², Kosten durch Mietendeckel geschätzt auf 3Mio€.
Finanzen
Umfangreiche Geschäftsberichte, Wohnbestände in Berlin (vs. Umland) nicht eindeutig ausgewiesen n Haupsitz in Luxemburg, zypriotische Anwaltskanzlei als Treuhänder n nutzt Share Deals für Zukäufe
Verantwortung
Aroundtown ist Hauptsponsor von FC Union Berlin, Grand City sponsort die Jugendmannschaft
Blackstone
europaweit agierender Investor3.000 - 10.000 Wohneinheiten
Blackstone ist ein US-amerikanischer Vermögensverwalter und Private Equity Investor. Zu den Kunden gehören Rentenversicherungen genauso wie sehr vermögende Privatanleger.
Rendite
Sehr hohe Renditeversprechen (10-15%) n Sehr hohe Managementgebühr
Spekulation
Generell kurze Planungshorizonte (4-10 Jahre), Core+ etwas langfristiger n Spekulation mit Bestandsimmobilien statt Neubau-Investition
Miete
Mieterhöhung nach Ankündigung des Mietendeckels (zurückgenommen) n Fehlende Instandhaltung in einzelnen Objekten
Finanzen
Konsolidierter Abschluss, inkl. Berliner Wohnungsbestände, aber mit wenig Information n Steuervermeidung via Luxemburg + Cayman Islands
Verantwortung
Anleger hauptsächlich vermögende Investoren und Pensionäre, keine Transparenz n keine lokale Sichtbarkeit
D.V.I. Deutsche Vermögens- und Immobilienverwaltungs GmbH
3.000 - 10.000 Wohneinheiten
D.V.I ist ein privater Immobilieninvestor, der sich u.a. auf die Übernahme von Beteiligungen an geschlossenen Immobilienfonds spezialisiert hat.
Rendite
Geld war immer ein Riesenthema für mich" (Geschäftsführer und Gesellschafter von D.V.I in einem Interview 2001)
Finanzen
Eine Konzernbilanz wird nicht veröffentlicht, ist seit 2020 aber passwortgeschützt und auf Anfrage auf der Website von D.V.I erhältlich
IMW Immobilien AG
3.000 - 10.000 Wohneinheiten
IMW war ehemals börsennotiert und ist jetzt im Besitz einer anonymen Gesellschaft aus Jersey. Nach schnellem Wachstum mussten sie große Teile des Immobilienvermögens verkaufen und besitzen jetzt vor allem noch große Teile der Gropiusstadt
Miete
Sehr hohe Mietpreissteigerung (10,13% in 2018) durch Modernisierungsumlagen von bis 2,05€/m² bei ehemals mietpreisgebundenen Wohnungen mit einer Durchschnittsmiete von 4,25€/m²
Finanzen
Die Muttergesellschaft sitzt in Jersey (mit einem Steuersatz von 0%). Durch die Zwischenholding in der Schweiz und einen hohen firmeninternen Kredit besteht ein großes Risiko für Gewinnverschiebung n Objektgesellschaften mit zwei Eigentümern, die letztendlich beide der Muttergesellschaft gehören (Share Deal)
UniImmo: Wohnen ZBI
3.000 - 10.000 Wohneinheiten
Wohnen ZBI ist ein offener Immobilienfonds, 81% der Anteile werden von Anlegern mit weniger als 50T€ Investment gehalten. Investiert wird deutschlandweit mit Schwerpunkt in NRW und Berlin. 2019 wurde das Portfolio durch den Kauf des BGP Portfolios vom chinesischen Staatsfonds fast verdoppelt.
Rendite
Hohe Verwaltungsvergütung: 1,21% vom Fondsvermögen bzw. 24,6 Mio. € von nur 87 Mio. € Erträgen aus Mieten und Beteiligungen (ohne Wertsteigerung), zuzüglich Gebühr für Zukauf/Bau von 42 Mio. € und Gebühren für die Immobilienverwaltung von 7,4 Mio €, Fondsrendite mit 2,4% eher gering
Phönix Spree
2.537 Wohneinheiten
Phönix Spree ist ein auf Jersey registrierter und an der Londoner Börse gelisteter Investmentfond mit Investmenfokus auf Berliner Wohnimmobilien.
Rendite
Sehr hohe Renditeversprechen (10-15%) n Sehr hohe Managementgebühr für den Property Advisor (2019: ~10Mio€ bei 17,9Mio€ Mieteinnahmen)
Spekulation
Erwerb des Berliner Portfolios seit 2007. 2019 waren 58% des Bestandes aufgeteilt und die Aufteilung für weitere 29% beantragt. Es wurden 18 leere Wohnungen zum durchschnittlichen Preis von 4.711€/m verkauft und ein Vertrag mit Accentro zum Verkauf von vermieteten Wohnungen geschlossen.
Miete
2019: 11,1% der Wohnungen wurden neu vermietet zu einem Preis von 11,9€/m² dadurch stieg die durchschnittliche Miete um 5,6% auf 9€/m².
Finanzen
Umfassender und detaillierter Geschäftsbericht n nutzt Steueroase Jersey und Share Deals
Verantwortung
PhönixSpree hat einen Corporate Social Responsibility Bericht und die Immobilienmanagementfirma spendet für wohltätige Zwecke in London. Der Bericht startet mit der Erkenntnis "Our tenants regard their apartment as their home" und beschreibt die Installation von Fahrradständer als wichtige Maßnahme für die "Kundenzufriedenheit" n anonyme Investoren
PFA holding A/S
1.000 - 3.000 Wohneinheiten
PFA ist ein genossenschaftlich organisierter Pensionsfonds aus Dänemark und verwaltet für knap 1,3 Millionen Kundinnen ein Vermögen von 64 Milliarden Euro
Rendite
In den letzten fünf Jahren betrug die erzielte Rendite über alle Produkte im Schnitt 5,57 Prozent, bei den Immobilieninvestments rechnet PFA konservativ mit 3,5 Prozent.
Spekulation
Hat in Berlin vor allem Bestandsimmobilien gekauft
Finanzen
Aus den Geschäftsberichten der PFA sind keine detaillierten Informationen über die Berliner Immobilieninvestitionen ersichtlich
Carlyle
100 - 1.000 Wohneinheiten
Carlyle ist ein US-amerikanischer Vermögensverwalter und Private Equity Unternehmen.
Rendite
Sehr hohe Renditeversprechen (10-15%) n Sehr hohe Managementgebühr
Spekulation
Generell kurze Planungshorizonte (4-10 Jahre) n Spekulation mit Bestandsimmobilien (inklusive Aufteilung und Verkauf als Eigentumswohnungen) statt Neubau-Investition
Finanzen
Keine konsolidierten Geschäftsberichte mit informationen über Berliner Immobilien verfügbar.
Verantwortung
Anleger hauptsächlich vermögende Investoren und Pensionäre, keine Transparenz n keine lokale Sichtbarkeit
Mehr als die Hälfte der Berliner Wohnungen befinden sich in knapp 80.000 großen, nicht aufgeteilten Mehrfamilienhäusern (7 Wohnungen und mehr), d.h. ein Eigentümer besitzt das ganze Haus. Etwa 30.000 dieser jeweils mehrere Millionen Euro teuren Häuser verteilen sich auf private Eigentümer:innen – entweder direkt oder durch eine von ihnen kontrollierte Firma. Einige dieser Firmen veröffentlichen in ihren Geschäftsberichten und/oder auf ihrer Internetseite Informationen über ihr Vermögen und ihre Gewinne genauso wie ihre Tochtergesellschaften und Immobilien. Andere sitzen in „Geheimnisoasen“ wie den britischen Jungferninseln, der Schweiz oder auf den Seychellen in denen keinerlei finanzielle Informationen veröffentlicht werden und haben nicht einmal eine Internetseite.
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Eine Berliner Mietwohnung als Kapitalanlage und private Altersvorsorge – davon träumt laut Immobilienlobby das ganze Land. Um Mietwohnungen teuer verkaufen zu können, haben in den letzten Jahren mehrere Eigentümer:innen ihr Haus aufgeteilt. Während es 2011 noch 380.000 Eigentumswohnungen gab, waren es Ende 2019 schon 520.000. Nach wie vor sind mehr als 70% davon Kapitalanlage und vermietet. Verteilt man die knapp 300.000 Mietwohnungen in Privatbesitz, erhält man mehr als 100.000 Personen aus In- und Ausland die eine Berliner Mietwohnung ihr Eigen nennen – nicht alle davon sind tatsächlich „Kleinanleger“. Über sie liegt kaum belastbare Information vor. Aus Datenschutzgründen sammeln wir über sie auch keine Daten.
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Mit weniger als 15% ist der Selbstnutzer in Berlin im nationalen und internationalen Vergleich eine sehr seltene Spezies. Berliner Selbstnutzer wohnen etwa zur Hälfte in einem der Ein- und Zweifamilienhäuser in den Randbezirken und zur anderen Hälfte in einer Eigentumswohnung. Die in der politischen Debatte gerne zitierte junge Familie, die sich mit hohem Kredit ein Eigenheim im Prenzlauer Berg gekauft hat ist deutlich in der Minderheit. 2018 hatten nur 21,4% der Selbstnutzer:innen Kinder unter 18 Jahren, mehr als ein Drittel war über 65 Jahre alt und nur 37,5% hatte noch offene Kredite. Junge Familien können sich in Berlin Eigentum kaum mehr leisten – es sei denn sie haben sehr hohe Einkommen oder sie erben.
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In Berlin gibt es knapp 100 Genossenschaften mit etwas weniger als 200.000 Wohnungen. Viele von ihnen sind schon mehr als fünfzig oder sogar mehr als hundert Jahre alt, einige erst vor wenigen Jahren oder sogar Monaten gegründet. Die meisten von ihnen haben in den letzten Jahren dank niedriger Zinsen und steigender Mieten große Überschüsse erwirtschaftet und investieren diese vor allem in Sanierung und Modernisierung, vereinzelt auch in Neubau und Zukauf. Durch die langfristige Orientierung und der meistens engen Bindung an die Mieter:innen steigen die Mieten nur moderat. Weitere 20.000 Wohnungen gehören der Kirche und gemeinnützigen Stiftungen – über die oft sehr wenig bekannt ist, weil sie keine Informationen über ihre Finanzen und Anlagestrategien veröffentlichen müssen.
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Die sechs landeseignen Wohnungsunternehmen (LWU) sind privatwirtschaftlich organisierte Kapitalgesellschaften im alleinigen Besitz des Landes Berlin. Im Prinzip arbeiten die Manager also gewinnorientiert und ihre Unternehmen zahlen Steuern. Andererseits werden seit vielen Jahren keine Gewinne an das Land Berlin ausgeschüttet und das Land Berlin kann über die Aufsichtsräte und andere Gremien und Regelungen Einfluss auf die Geschäftspolitik nehmen – und tut das seit 2017 vor allem durch die sogenannte Kooperationsvereinbarung. Durch Zukäufe und Neubau soll ihr Bestand mittelfristig auf 400.000 Wohnungen steigen.
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